LFPIORPI, artículo 17, fracción V

Sistema PLD para la compraventa de inmuebles

Si de forma habitual o profesional construyes o desarrollas inmuebles, o intermedias en la transmisión de su propiedad o en la constitución de derechos sobre ellos, y en ello hay compra o venta de esos inmuebles, la Ley Antilavado te obliga a identificar a cada cliente y a presentar aviso a la UIF de las operaciones de 8,025 UMA o más. SiennaDocs lleva el expediente, el control de umbrales y el aviso en un solo lugar.

¿Quién está obligado?

La fracción V del artículo 17 de la LFPIORPI considera actividad vulnerable la realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo de inmuebles, así como la intermediación en la transmisión de la propiedad o en la constitución de derechos sobre ellos, cuando se involucren operaciones de compra o venta de esos inmuebles.

V. La realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes.

Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA;

LFPIORPI, artículo 17, fracción V. Texto vigente; última reforma de la Ley: DOF 16-07-2025.

Lo que debes saber

No hay monto mínimo de identificación: toda compra o venta de un inmueble que construiste o desarrollaste, o en la que intermedias, es actividad vulnerable y el cliente debe quedar identificado (art. 7, tercer párrafo, del Reglamento).
Recibir recursos que se destinen a un desarrollo inmobiliario para su venta o renta también es actividad vulnerable, en la fracción V Bis.
Si realizas la actividad por medio de un fideicomiso o cualquier otra figura jurídica, también se considera que la realizas (art. 17, antepenúltimo párrafo, de la Ley).
No se presenta aviso en la primera venta de un inmueble que construiste o desarrollaste si los recursos provienen, total o parcialmente, de la banca de desarrollo o de un organismo público de vivienda y todo el precio se pagó por conducto de instituciones del sistema financiero (Reglas, art. 27 Bis, fr. III). El cliente se identifica igual; si en el mes no tuviste otras operaciones objeto de aviso, lo indicas en el informe mensual (Reglas, art. 25).

Giros típicos

Desarrolladoras inmobiliarias
Constructoras que venden lo que construyen
Agencias inmobiliarias
Brokers de bienes raíces
Desarrolladoras e intermediarias de lotes
Intermediarios en compraventa de inmuebles

Umbrales de identificación y aviso

En veces el valor diario de la UMA. Pesos calculados con la UMA 2026 de $117.31.

Supuesto	Identificación	Aviso a la UIF
Compraventa o intermediación de inmuebles	Todas las operaciones	≥ 8,025 UMA (≈ $941,412.75)

Límite de efectivo · Art. 32, fr. I: Constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles. Prohibido pagar o aceptar el pago con billetes y monedas (pesos o divisas) o con metales preciosos cuando la operación vale 8,025 UMA o más (≈ $941,412.75) al día en que se paga o se cumple la obligación, contando contribuciones y demás accesorios, en una o varias exhibiciones y aunque ese pago en efectivo se haga por conducto de una entidad financiera. La prohibición también aplica cuando se paga un conjunto de operaciones y una sola persona aporta los recursos para pagarlas (art. 32 de la Ley; arts. 6 y 42 del Reglamento). Tampoco se puede consignar ese pago en efectivo o metales preciosos (art. 32, fr. VIII).

Fuente: LFPIORPI (texto vigente, reforma DOF 16-07-2025), su Reglamento (reforma DOF 27-03-2026) y las Reglas de carácter general. Consulta la lista completa de actividades vulnerables 2026

Tus obligaciones como sujeto obligado

Identificar al cliente: Identificarlo y conocerlo de manera directa, verificar su identidad con documentos u otros medios de identificación con reconocimiento oficial y recabar copia de ellos. (Art. 18, fr. I)
Actividad u ocupación: Pedirla cuando exista una relación de negocios. (Art. 18, fr. II)
Beneficiario controlador: Si el cliente es persona moral, fideicomiso u otra figura jurídica, recabar documentos u otros medios de identificación con reconocimiento oficial que permitan identificar a su beneficiario controlador. Si es persona física, recabar su declaración de si tiene o no conocimiento de que exista un beneficiario controlador y, en su caso, la documentación para identificarlo. (Art. 18, fr. III)
Conservar 10 años: Guardar la información de cada operación y la que identifica al cliente al menos diez años, contados desde la fecha de la operación. (Art. 18, fr. IV)
Alta en el padrón: Darte de alta en el Padrón de personas que realizan Actividades Vulnerables, a través del portal, y actualizar o dar de baja tu registro cuando corresponda. (Art. 18, fr. IV Bis)
Avisos a la UIF: Se presentan en el portal del SAT a más tardar el día 17 del mes siguiente. Si hay sospecha, dentro de las 24 horas siguientes a que surja o a que conozcas la información en que se basa, aunque la operación no se haya celebrado. (Arts. 18, fr. VI y 23)
Informe en ceros: Si en el mes no hubo operaciones objeto de aviso, presentas un informe que lo indique. (Reglas, art. 25)
Enfoque basado en riesgo: Evaluar tus riesgos y los de tus clientes. La evaluación debe estar disponible desde el 1 de marzo de 2027. (Art. 18, fr. VII)
Manual de políticas internas: Criterios y procedimientos, incluido el seguimiento a personas políticamente expuestas. Hoy las Reglas piden un documento de lineamientos a los 90 días del alta (art. 37); el manual con la metodología de riesgo, desde el 1 de marzo de 2027. (Art. 18, fr. VIII)
Capacitación anual: Programas anuales de capacitación para el órgano de administración o administrador único, directivos, encargado de cumplimiento y personal que trata directamente con clientes, y procesos de selección de personal. Primer periodo anual de capacitación: 2027. (Art. 18, fr. IX)
Monitoreo automatizado: Detectar operaciones fuera de perfil, acumular las de hasta seis meses cuando proceda y dar seguimiento intensificado a personas políticamente expuestas o de alto riesgo. Hoy, seguimiento y acumulación (Reglamento, art. 7; Reglas, art. 19); mecanismos automatizados a más tardar el 1 de junio de 2027. (Art. 18, fr. X)
Auditoría anual: Revisión interna o externa independiente; externa si tu riesgo es alto. Primer año auditado: 2028. (Art. 18, fr. XI)
Representante encargado del cumplimiento: Las personas morales y quienes actúan a través de fideicomisos o cualquier otra figura jurídica lo designan ante la Secretaría y mantienen vigente la designación. Las personas físicas cumplen personal y directamente, salvo que presenten sus avisos por conducto de una entidad colegiada. (Art. 20)

Cómo te ayuda SiennaDocs

Expedientes KYC: Expediente por cliente con documentos, vigencias, aprobaciones y bitácora.
Lectura de documentos: Extrae los datos de identificaciones y documentos para que no los captures a mano.
Listas restrictivas: Consulta contra OFAC, ONU, las listas 69-B y 69-B Bis del SAT y los países en las listas del GAFI.
Beneficiario controlador: Registro de quién controla a cada persona moral o fideicomiso.
Riesgo por cliente: Evaluación con enfoque basado en riesgo y semáforo por cliente.
Umbrales y acumulación: Detecta cuándo una operación, o la suma de seis meses, llega al umbral.
Avisos en XML: Genera el aviso en el formato oficial, listo para presentarse ante la UIF en el portal del SAT.
Alertas y bitácora: Alertas de vencimientos e incidencias, y trazabilidad de cada acción.

Preguntas frecuentes

¿Una inmobiliaria que solo intermedia está obligada?

Sí, si intermedia de forma habitual o profesional y en la operación hay compra o venta del inmueble. Intermediar solo rentas no encaja en esta fracción, porque no hay compra o venta.

¿Desde qué monto presento el aviso?

Cuando la operación es de 8,025 UMA o más (unos $941,412.75 en 2026), a más tardar el día 17 del mes siguiente a aquel en que se realizó la operación (art. 23 de la Ley). También cuando varias operaciones del mismo tipo con el mismo cliente alcanzan o superan ese monto en un periodo de hasta seis meses; el aviso corresponde a la operación con la que se alcanza o supera el umbral, aunque no hayan pasado los seis meses (art. 7 del Reglamento). Desde el 30 de noviembre de 2026, para el aviso se toma como fecha de la operación aquella en que se tenga por liquidada y se haya alcanzado el umbral de aviso (Reglas, art. 24 Bis, fr. III, según el Acuerdo 115/2026).

¿Puedo pagar o recibir en efectivo?

No cuando la compraventa, o cualquier constitución o transmisión de derechos reales sobre el inmueble, vale 8,025 UMA o más: el artículo 32, fracción I, prohíbe pagarla o aceptar su pago con billetes y monedas, en pesos o divisas, o con metales preciosos, aunque el pago se haga por conducto de una entidad financiera. Tampoco se puede consignar ese pago en efectivo o metales preciosos (fr. VIII).

Otras actividades vulnerables

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