LFPIORPI, artículo 17, fracción XII

Sistema PLD para notarios y corredores públicos

Compraventas de inmuebles, poderes irrevocables, constituciones de sociedades, fideicomisos y créditos: cada acto ante fedatario tiene su propia regla de aviso. SiennaDocs ordena el expediente de cada instrumento y te dice cuál debe avisarse.

¿Quién está obligado?

La fracción XII del artículo 17 de la LFPIORPI considera actividad vulnerable la prestación de servicios de fe pública. Enumera los actos que obligan a los notarios (apartado A) y a los corredores públicos (apartado B), incluye a los servidores públicos con fe pública (apartado C) y, desde la reforma de 2025, a las personas facilitadoras de mecanismos alternativos de solución de controversias (apartado D).

XII. La prestación de servicios de fe pública, en los términos siguientes:

A. Tratándose de actos u operaciones celebrados ante las y los notarios públicos, las protocolizaciones, así como cualquier otro acto que conlleve a su formalización:

a) La transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles, salvo las garantías que se constituyan en favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.

Estas operaciones serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando en los actos u operaciones el precio pactado, el valor catastral, el valor comercial del inmueble o, en su caso, el monto garantizado por suerte principal, el que resulte más alto, sea igual o superior al equivalente a ocho mil veces el valor diario de la UMA;

b) El otorgamiento de poderes para actos de administración o dominio otorgados con carácter irrevocable. Las operaciones previstas en este inciso siempre serán objeto de Aviso;

c) La constitución de personas morales, su modificación patrimonial derivada de aumento o disminución de capital social, fusión o escisión, así como la compraventa de acciones y partes sociales de tales personas.

Las operaciones previstas en este inciso, siempre serán objeto de aviso.

d) La constitución o modificación de fideicomisos traslativos de dominio o de garantía, salvo los que se constituyan para garantizar algún crédito a favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.

Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando las operaciones se realicen por un monto igual o superior al equivalente a cuatro mil veces el valor diario de la UMA, y

e) El otorgamiento de contratos de mutuo o crédito, con o sin garantía, en los que el acreedor no forme parte del sistema financiero o no sea un organismo público de vivienda.

Las operaciones previstas en este inciso, siempre serán objeto de Aviso.

B. Tratándose de actos u operaciones celebrados ante las y los corredores públicos, las protocolizaciones, así como cualquier otro acto que conlleve a su formalización:

a) La realización de avalúos sobre bienes con valor igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA;

b) La constitución de personas morales mercantiles, su modificación patrimonial derivada de aumento o disminución de capital social, fusión o escisión, así como la compraventa de acciones y partes sociales de personas morales mercantiles;

c) La constitución, modificación o cesión de derechos de fideicomisos, en los que de acuerdo con la legislación aplicable puedan actuar, salvo los que se constituyan para garantizar algún crédito a favor de instituciones que integran el sistema financiero;

d) El otorgamiento de contratos de mutuo mercantil o créditos mercantiles en los que de acuerdo con la legislación aplicable puedan actuar y en los que el acreedor no forme parte del sistema financiero.

Serán objeto de Aviso ante la Secretaría los actos u operaciones anteriores en términos de los incisos de este apartado.

C. Por lo que se refiere a los servidores públicos a los que las leyes les confieran la facultad de dar fe pública en el ejercicio de sus atribuciones previstas en el artículo 3, fracción VII de esta Ley.

D. Tratándose de las personas facilitadoras públicas y privadas a que se refiere la Ley General de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias, las previstas en el apartado A de esta fracción, en los términos que se señalan.

LFPIORPI, artículo 17, fracción XII. Texto vigente; última reforma de la Ley: DOF 16-07-2025.

Lo que debes saber

Para inmuebles, el aviso se calcula con el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral, el valor comercial o el monto garantizado.
El aviso de inmuebles del notario (apartado A, inciso a) solo cuenta si se presenta por los medios electrónicos de las declaraciones fiscales y contiene la información del artículo 24, en los plazos y términos de las disposiciones fiscales (art. 24, último párrafo, de la Ley y art. 17 del Reglamento). Los demás avisos se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente al del otorgamiento del instrumento o de la protocolización (art. 23 de la Ley y art. 5, segundo párrafo, del Reglamento).
En los actos del artículo 32 (entre ellos inmuebles, vehículos, relojes, joyas, metales y piedras preciosas, obras de arte, blindaje, acciones o partes sociales y uso o goce de bienes) de 8,025 UMA o más, el fedatario debe identificar en el instrumento la forma de pago; si valen menos y se pagaron total o parcialmente antes de la firma, basta la declaración del cliente bajo protesta de decir verdad (art. 33).
A las personas facilitadoras (apartado D) les aplican los supuestos y umbrales del apartado A.
Se identifica a quien solicita materialmente la formalización, y el expediente se tiene por integrado si la información queda en el protocolo, póliza o libros de registro (Reglas, art. 13). Los avisos pueden presentarse por conducto de una entidad colegiada (art. 26).
Según los transitorios de la reforma al Reglamento (DOF 27-03-2026), el aviso de las protocolizaciones depende de que se actualice el formato oficial (Anexo 12-A), y las personas facilitadoras presentarán sus avisos en el formato que publique la UIF y se darán de alta en el padrón cuando el formato las identifique (transitorios tercero y sexto, fr. III y V).

Giros típicos

Notarías públicas
Corredurías públicas
Servidores públicos con fe pública
Personas facilitadoras de mecanismos alternativos

Umbrales de identificación y aviso

En veces el valor diario de la UMA. Pesos calculados con la UMA 2026 de $117.31.

Supuesto	Identificación	Aviso a la UIF
Notario: transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles (salvo garantías a favor del sistema financiero u organismos públicos de vivienda)	Todas las operaciones	≥ 8,000 UMA (≈ $938,480.00)
Notario: poderes irrevocables para actos de administración o dominio	Todas las operaciones	Siempre
Notario: constitución de personas morales, cambios de capital, fusión, escisión y compraventa de acciones y partes sociales	Todas las operaciones	Siempre
Notario: fideicomisos traslativos de dominio o de garantía (salvo los que garantizan créditos del sistema financiero u organismos públicos de vivienda)	Todas las operaciones	≥ 4,000 UMA (≈ $469,240.00)
Notario: mutuo o crédito en que el acreedor no forma parte del sistema financiero o no es organismo público de vivienda	Todas las operaciones	Siempre
Corredor: avalúos sobre bienes en los que usa la fe pública	≥ 8,025 UMA (≈ $941,412.75)	≥ 8,025 UMA (≈ $941,412.75)
Corredor: constitución, cambios de capital, fusión o escisión de sociedades mercantiles y compraventa de acciones y partes sociales	Todas las operaciones	Siempre
Corredor: fideicomisos en que puede actuar (salvo los que garantizan créditos del sistema financiero)	Todas las operaciones	Siempre
Corredor: mutuo o crédito mercantil con acreedor fuera del sistema financiero	Todas las operaciones	Siempre

Fuente: LFPIORPI (texto vigente, reforma DOF 16-07-2025), su Reglamento (reforma DOF 27-03-2026) y las Reglas de carácter general. Consulta la lista completa de actividades vulnerables 2026

Tus obligaciones como sujeto obligado

Identificar al cliente: Identificarlo y conocerlo de manera directa, verificar su identidad con documentos u otros medios de identificación con reconocimiento oficial y recabar copia de ellos. (Art. 18, fr. I)
Actividad u ocupación: Pedirla cuando exista una relación de negocios. (Art. 18, fr. II)
Beneficiario controlador: Si el cliente es persona moral, fideicomiso u otra figura jurídica, recabar documentos u otros medios de identificación con reconocimiento oficial que permitan identificar a su beneficiario controlador. Si es persona física, recabar su declaración de si tiene o no conocimiento de que exista un beneficiario controlador y, en su caso, la documentación para identificarlo. (Art. 18, fr. III)
Conservar 10 años: Guardar la información de cada operación y la que identifica al cliente al menos diez años, contados desde la fecha de la operación. (Art. 18, fr. IV)
Alta en el padrón: Darte de alta en el Padrón de personas que realizan Actividades Vulnerables, a través del portal, y actualizar o dar de baja tu registro cuando corresponda. (Art. 18, fr. IV Bis)
Avisos a la UIF: Se presentan en el portal del SAT a más tardar el día 17 del mes siguiente. Si hay sospecha, dentro de las 24 horas siguientes a que surja o a que conozcas la información en que se basa, aunque la operación no se haya celebrado. (Arts. 18, fr. VI y 23)
Informe en ceros: Si en el mes no hubo operaciones objeto de aviso, presentas un informe que lo indique. (Reglas, art. 25)
Enfoque basado en riesgo: Evaluar tus riesgos y los de tus clientes. La evaluación debe estar disponible desde el 1 de marzo de 2027. (Art. 18, fr. VII)
Manual de políticas internas: Criterios y procedimientos, incluido el seguimiento a personas políticamente expuestas. Hoy las Reglas piden un documento de lineamientos a los 90 días del alta (art. 37); el manual con la metodología de riesgo, desde el 1 de marzo de 2027. (Art. 18, fr. VIII)
Capacitación anual: Programas anuales de capacitación para el órgano de administración o administrador único, directivos, encargado de cumplimiento y personal que trata directamente con clientes, y procesos de selección de personal. Primer periodo anual de capacitación: 2027. (Art. 18, fr. IX)
Monitoreo automatizado: Detectar operaciones fuera de perfil, acumular las de hasta seis meses cuando proceda y dar seguimiento intensificado a personas políticamente expuestas o de alto riesgo. Hoy, seguimiento y acumulación (Reglamento, art. 7; Reglas, art. 19); mecanismos automatizados a más tardar el 1 de junio de 2027. (Art. 18, fr. X)
Auditoría anual: Revisión interna o externa independiente; externa si tu riesgo es alto. Primer año auditado: 2028. (Art. 18, fr. XI)
Representante encargado del cumplimiento: Las personas morales y quienes actúan a través de fideicomisos o cualquier otra figura jurídica lo designan ante la Secretaría y mantienen vigente la designación. Las personas físicas cumplen personal y directamente, salvo que presenten sus avisos por conducto de una entidad colegiada. (Art. 20)

Cómo te ayuda SiennaDocs

Expedientes KYC: Expediente por cliente con documentos, vigencias, aprobaciones y bitácora.
Lectura de documentos: Extrae los datos de identificaciones y documentos para que no los captures a mano.
Listas restrictivas: Consulta contra OFAC, ONU, las listas 69-B y 69-B Bis del SAT y los países en las listas del GAFI.
Beneficiario controlador: Registro de quién controla a cada persona moral o fideicomiso.
Riesgo por cliente: Evaluación con enfoque basado en riesgo y semáforo por cliente.
Umbrales y acumulación: Detecta cuándo una operación, o la suma de seis meses, llega al umbral.
Avisos en XML: Genera el aviso en el formato oficial, listo para presentarse ante la UIF en el portal del SAT.
Alertas y bitácora: Alertas de vencimientos e incidencias, y trazabilidad de cada acción.

Preguntas frecuentes

¿Qué actos notariales siempre llevan aviso?

Los poderes irrevocables para actos de administración o dominio; la constitución de personas morales, sus aumentos o disminuciones de capital, fusiones, escisiones y compraventa de acciones y partes sociales; y los contratos de mutuo o crédito en los que el acreedor no forma parte del sistema financiero o no es un organismo público de vivienda.

¿Desde qué monto avisa un notario la compraventa de un inmueble?

Cuando el valor más alto entre el precio pactado, el catastral, el comercial o el monto garantizado es de 8,000 UMA o más (unos $938,480.00 en 2026), o cuando actos del mismo tipo con la misma persona alcanzan o superan ese monto en un periodo de hasta seis meses; el aviso corresponde al acto con el que se alcanza o supera el umbral, aunque no hayan pasado los seis meses (art. 7 del Reglamento).

¿Qué cambió en 2025 para los fedatarios?

Entre otros cambios, la reforma incorporó a las personas facilitadoras públicas y privadas de mecanismos alternativos de solución de controversias (apartado D), a las que aplican los supuestos del apartado A.

Otras actividades vulnerables

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